Französische Diagnostics in der Praxis

Wenn Sie ein schönes französisches Renovierungsobjekt im Auge haben und die verpflichtenden Berichte (auf Französisch „diagnostics") beim Makler anfordern, wissen Sie oft nicht, wo Sie suchen sollen. Sie sind auf technisch Französisch verfasst und „o weh, sind das viele Seiten". Es kursieren viele Geschichten über diese Berichte, aber nehmen Sie sie mit einem Körnchen Salz. Sie dienen mehr dem Verkäufer und dem Notar als Ihnen. Hier folgt eine kurze Erklärung, womit sie sich genau befassen, ob sie interessant sind und welche praktischen Folgen sie haben können.

Blei (Farbe): Übermalen oder selbst entfernen

Der Bleibericht dreht sich um die Farbe. Alte Farbe in einem alten französischen Haus kann Blei enthalten. Der Bleibericht ist für Häuser vor 1949 verpflichtend. Bleifarbe findet man oft in alten Türen, Rahmen, Fensterläden etc. Die Degradation wird in drei Klassen beschrieben, wobei Klasse 3 die schlimmste ist (abblätternd). Die Geschichte ist, dass Blei besonders Kinder vergiften kann. Das könnte sein, aber dazu müssten sie zuerst die Farbe von Wänden oder Türen essen. Außerdem muss die Menge wirklich groß sein. Das schafft kein Kind.

Wenn Bleifarbe der Klasse 3 gefunden wird, gelten einige Regeln. Sie müssen sie ersetzen lassen, bei Klasse 1 oder 2 dürfen Sie sie einfach übermalen. Bei Klasse 3 müssen Sie Mieter oder Bauarbeiter informieren. In der Praxis kommt nie jemand zur Kontrolle vorbei. Sie können die Bleifarbe einfach selbst abkratzen und/oder übermalen, kein Problem.

Übrigens werden Bleirohre (möglicherweise ein größeres Problem als die Farbe) nicht im Bericht erfasst. Diese Rohre sitzen oft vor dem Wasserzähler und gehören der französischen Gemeinde (also dem Staat). Und wie ich einmal hörte: Die französische Regierung wird nicht kontrolliert, denn sie ist „unfehlbar".

Elektrik: Probleme sieht man sofort und ist fast nie normkonform

Die Elektrik wird nach sich ständig ändernden (jährlichen) Sicherheitsnormen geprüft. Es wird immer etwas gefunden. Eine lose Glühbirne wird schon als „Anomalie" angegeben, selbst wenn der Rest völlig in Ordnung ist. Der Zustand der Elektrik ist jedoch sichtbarer als z.B. der Zustand der (Blei)farbe. Das können Sie also selbst gut prüfen. Sieht die Elektrik modern aus oder gibt es veraltete Schalter, Steckdosen oder (Stoff)leitungen? Das sagt schon viel über den allgemeinen Zustand aus.

Wenn Sie wirklich Sicherheit und eine Kostenschätzung wollen, lassen Sie besser einen Elektriker durchs Haus gehen. Der weiß oft mehr. Es gibt keine Verpflichtung die Elektrik zu reparieren und keine Kontrollen. Bei einem (veralteten) Zähler sorgt das Stromunternehmen für einen Neuen und Sie können selbst anschließen. Nur wenn kein Zähler da ist, brauchen Sie vor dem Anschluss eine spezielle Prüfung.

Sobald Sie einen Zähler haben, egal wie alt, kommt nach dem Kauf niemand vorbei, um zu kontrollieren ob die Elektrik in Ordnung ist. Haben Sie Strom, können Sie machen was Sie wollen. Achtung: Die Versicherung kann bei Brand jedoch Probleme machen, wenn die Elektrik nicht französischen Normen entspricht.

Asbest: Entfernen oder dran lassen

Der Asbestbericht ist einfach: Er zeigt ob Asbest im Haus gefunden wurde und wo. Oft geht es um alte Schornsteinrohre, Dach- oder Wandplatten. Wenn Asbest gefunden wird, können Sie es selbst entfernen und zur Müllhalde bringen. Prüfen Sie vorher beim Recyclinghof wann das geht. Es gibt jedoch keine Verpflichtung zum Entfernen und keine Kontrollinstanz. Sie können handeln oder das Asbest dran lassen.

Diagnostic de performance énergétique (DPE): Sturm im Wasserglas, nicht überbewerten

Der DPE gibt die Energieeffizienz eines Hauses an. Klassen von A bis G, wie bei Kühlschränken.

Bei zu renovierenden alten französischen Häusern ist der DPE in der Praxis oft Unsinn. Wenn Sie ein Haus authentisch renovieren wollen, ohne überall Dämmplatten und Abbruch des Charakters, erreichen Sie keine Topwerte (A oder B). Das heißt nicht, dass Sie das Haus nicht warm heizen können. Mit gutem Holzofen und Doppelverglasung wird es gemütlich warm. Sobald die alten dicken Mauern warm sind, speichern sie die Wärme.

Bei Häusern ohne offizielle (zentral) Heizung wird kein DPE ausgestellt oder der Verkäufer kann davon dispensiert werden. Es muss aber erwähnt werden. Dann steht ein Satz, dass das Haus nicht dem DPE unterliegt. Das ist für den Verkäufer besser, denn bei Label F oder G braucht es ein extra Bericht mit Empfehlungen: die „audit énergétique". Das ist ein „schönes" Bericht mit vielen Bildern über gute Dämmung, aber teuer. Bei alten Häusern bringt es wenig. Der DPE berücksichtigt nicht die Authentizität französischer Gebäude. Er geht davon aus, dass Sie ein altes Haus komplett in ein modernes ohne Charme umbauen. Man sieht es manchmal: Franzosen die alte Häuser außen mit Styropor dämmen und wie Neubauten verkleiden. Darin sehe ich keinen Schönheitswert. Viele vergessen auch, dass mit Styropor und Glaswolle (in 10 Jahren das neue Asbest) gedämmt wird. Nicht wirklich umweltfreundlich.

Holzheizung und DPE

Holzheizen (sehr effizient und oft billigstes in Frankreich) wird im DPE nicht berücksichtigt. Es müssen Gas, Strom oder Wärmepumpen sein. Installationskosten enorm hoch, während ein guter Holzofen viel billiger wärmt. Pelletöfen gehen auch, sind aber Zwischenschritt, hybrider Holzofen. Pellets kommen oft nicht aus der Region. Wälder werden für Pellets massenhaft gefällt, Transportwege lang. Bei Holzofen nutzt man eigenes oder lokales Holz. Viel umweltfreundlicher.

Holzöfen werden im DPE nicht empfohlen, obwohl sie effizient und umweltfreundlich sein können. Problem: Verbrauch schwer statistisch (DPE zeigt Heizkosten; bei Holz schwierig) und Holzheizung gilt immer noch als umweltschädlich. Dabei wird auf dem französischen Land oft (z.B.) geheizt, weil effizient und günstig. Mit Holzofen, Doppelverglasung und etwas Dämmung zwischen Decken oder unter Dach kommt man weit. So wird es gemütlich warm. DPE erwähnt das nicht, geht nur von modernen Techniken aus (Wärmepumpen etc.), was teuer wird und Stromabhängigkeit erhöht. Bei Schneesturm und kaputtem Stromkabel nutzlos.

Der DPE ist ein „Spiel-und Empfehlungsbericht" wie französische (europäische) Regierung es mag, mit fiktiven Statistiken die praktisch nicht stimmen. Buntes Bericht mit Farben, Icons, Pfeilen etc., das bei alten Häusern völlig danebenliegt.

Ein altes authentisches französisches Haus komplett „kaputt" zu dämmen ist übertrieben. Käufer weiß oft selbst wie. Bei Denkmalschutz übrigens kein DPE nötig. Französische Regierung weiß also selbst, dass DPE-Empfehlungen bei alten Häusern schwer umsetzbar sind. Die meisten alten authentischen Landhäuser haben aber keine Denkmalschutz, also DPE-pflichtig.

Am DPE wird oft viel gehangen. Mehr wegen der Regeln drumherum als praktischem Wert. Banken machen bei F/G Probleme bei Krediten. Manchmal besser kein Bericht und Verkäufer von DPE befreien. Alte Ölheizung raus, Radiatoren weg, Holzofenschornsteine demontieren. Dann kein DPE nötig. Nach Kauf wieder einbauen, kein Problem. Oder angeben Haus wird <4 Monate/Jahr bewohnt (Ferienhaus). Auch dann kein DPE. Ich würde DPE für >75 Jahre alte Häuser abschaffen.

Holzschwamm: Schädlich aber selbst Maßnahmen möglich

In manchen französischen Départements verpflichtend über Schwämme/Schimmel. Sehr schädlich für Holz, frisst es auf. In feuchten Räumen. Auch wo nicht verpflichtend, kann bei Schimmel/Zwamm Bericht gemacht werden. Verkäufer haftbar wenn nicht informiert.

Offiziell bei Fund Gemeinde und Nachbarn melden. Manche Schwämme gehen durch Mauern und infizieren Nachbarhäuser. Praxis: Schwamm selbst wegmachen, betroffenes Holz verbrennen, ersetzen. Dann gut lüften und beobachten.

Altes unbewohntes Haus hat mehr Schwammrisiko durch fehlende Ventilation. Besser lüften oder Fenster öffnen (Laden zu).

Kanalisation: Bleib wo du bist und rühr dich nicht

Kanalisationsbericht zeigt ob Haus ans Abwassernetz oder an Fossagrube. Offiziell nur nötig wenn keine öffentliche Kanalisation, aber Land-Notare verlangen fast immer.

Haus kann nicht angeschlossen sein; dann verpflichtend ans Netz. Bei Netz + Fossagrube muss letztere raus und direkt ans Netz.

Viele Landhäuser an Gemeindeabfluss ohne Kläranlage oder „lagunage". WC direkt in Bach. Dann keine offizielle Kanalisation, Fossagrube (innerhalb Jahr) nötig. Kosten enorm. Wenn aber Dorf Kläranlage plant, nach Fertigstellung neue Fossagrube raus. Patstellung.

Bei funktionierendem WC-Abfluss (oft Regenwasser): Bleib sitzen und warte ab. Echte Kontrolle selten. Bekannte Verkäufe vor >10 Jahren ohne Kanalisation, WC funktionierte, bis heute unverändert, keine Strafen.

Bei Sammelabfluss ohne Fossagrube kaum Kontrolle. Manche zahlen lieber Jahresbuße. Am besten bei Gemeinde nach (Kanalisations)plänen fragen.

Bei Anschluss ohne Reinigung: Natürliche Seife, Essig statt Chemie, besser für Umwelt. Oder Komposttoilette.

Radon: Fenster auf

Radon: natürliches radioaktives Gas in Gegenden wie Auvergne, Limousin, Massif Central. Keine Panik; Menschen leben seit Jahren damit.

Überdämmung kann Gas anreichern. Dann einfach täglich lüften (Empfehlung). Kein Grund französisches Traumhaus nicht zu kaufen.

Termiten: Keine Verpflichtungen

In manchen Regionen (Südwesten: Dordogne, Gironde/Bordeaux, Landes, Pyrenäen) Termitenbericht nötig. Termiten fressen Haus-Holz. Nur zur Information, keine Verpflichtung zu bekämpfen.

Sonstige Berichte

Hauptberichte für alten französischen Hauskauf. Mehr gibt es z.B. Gasanlage (oft nicht vorhanden).

Auch Umweltrisiken (Fabriken, Pipelines), Bodensenkung (für Anbau), Überschwemmungen, Erdbeben. Gut im Internet recherchierbar (Notar macht das auch via georisques.gouv.fr). Keine spezielle Inspektion nötig.

Fazit: Berichte mit Vorsicht genießen

Schrecken Sie nicht: Berichte informieren Käufer. Keine strikte Verpflichtung, wenn doch oft nur Schreckgespenst damit Käufer selbst auf eigene Kosten repariert. So muss französische (europäische) Regierung nicht für eigene Regeln haften.

Praxis: Gesetze kaum durchgesetzt, besonders Land, oft unausführbar. Diagnostics schützen Verkäufer/Notar vor späteren Klagen.

Weisen Sie vor Kauf genau was Sie kaufen, schauen Sie bei Besichtigung genau, übernehmen Sie Verantwortung (Berichte helfen dabei). Nachkauf-Klagen teuer, schwierig, französisches Gericht.

Nehmen Sie bei altem französischen Haus Konsequenzen an. Umbau nötig. Abenteuer! Viel selbst machen und schön draus machen!

Berichte nicht alle komplett lesen. Schlussfolgerungen checken: Asbest? Kanalisation? Heizung? Rest nicht wirklich interessant.